원룸, 도시형생활주택 구하는 요령 및 주의사항

Posted by Moon_중개사
2015. 9. 3. 15:06 부동산 상식


안녕하세요~!!

집을 구하시는 여러분에게 진심을 다해서 좋은 집을 구해드려고 노력하는 Moon 중개사 입니다.


많은 분들이 학교나 직장 때문에 혼자사는 경우가 많은데요.

그럴 때 원룸 혹은 도시형생활주택들에 거주하시려고 임대차계약을 많이 하게됩니다!!


오늘은 이렇게 원룸 / 도시형생활주택 들을 구하실 때 유의사항을 알아보겠습니다!!


첫째, 직접 눈으로 보고 확인하기!!!

요즘 직방 / 다방 같은 앱이 많이 생겨서 예전보다 방구하기가 한결 수월해 졌죠??

앱을 통해서 사진도 볼 수 있고 계약조건도 확인할 수 있어서 편해진건 사실입니다.


그러나 부동산은 不動産입니다. 부동산은 움직이지 않는다는 뜻이지요. 

요지는 직접 발로 움직여서 돌아다녀보셔야 한다는 얘기입니다. 

아무리 직방이니 다방이니 앱에 잘 나와있어도 직접 눈으로 보시고 판단을 해야합니다.

사진이랑 눈으로 본 매물이 같지만 사진의 느낌이 아닐 수 있어요. 

그리고 주변 역, 버스 정류장, 학교, 직장과의 거리도 직접 움직이면서 체크해보셔야 마음에 드는 방을 얻을 수 있어요 ^&^

앱을 맹신하진 마세요. 앱은 단순 정보일 뿐입니다. 


둘째, 금액과 거주기간을 명확히!!

손님들을 대하다보면 방을 구하려 오셨는데, 금액, 거주기간을 명확히 정하지 않고 오시는 분들도 있더라구요.

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뭐 돈에 여유가 있어서 무조건 좋은 집을 구하시는 분들은 상관이 없지만,

우리들은 그런 사람들이 아니자나요 ㅡㅡ

보증금과 월세의 규모를 대략적으로 정하고 오셔야 소개를 해드리는 입장에서도 정확한 물건을 안내해드릴 수 있어요.

보증금 1,000만원 /  월세 30만으로 대략적으로 정하시고 위 아래로 금액을 얼마나 변동할 수 있는지까지도 정하면 더 좋구요 ^^



그리고 일반적인 주택 임대차계약의 경우는 2년을 기준으로 계약서를 작성합니다. 

그러나 학생이나 파견을 나오시는 분들은 1년 혹은 그 이하의 계약들을 하는 경우도 많은데요.

이런 경우에는 특히나 임차기간을 계약서 상에 명문화해야 합니다. 

차후에 보증금 반환 및 월세지급 문제등으로 복잡해 집니다. 


셋째, 관리비 부담 체크하기!!


도시가스, 수도, 전기 등의 개별사용료와 

청소비, 음식물처리비용 등을 포함한 공동관리비가 있는데 

이런 내역들을 꼼꼼히 체그해야 합니다. 

개별관리비는 자기가 쓴 만큼만 부담하니깐 조절이 가능하지만, 

공동관리비가 많이 나가는 경우에는 월세부담이 커지는 것과 같으니 꼼꼼히 체크하세요!!!



셋째, 통풍여부와 햇빛유무 확인하기!!

이제 집을 구할 때 세부적인 사항을 확인해 볼까요? 도시형생활주택의 경우에는 그리 신경을 쓸 부분은 아니지만

다가구/다세대 주택의 원룸을 얻을 때는 특히나 통풍이 잘되는 햇빛은 잘 들어오는지를 꼭 확인해야 합니다. 

통풍과 햇빛이 안 좋은 집은 당연히 저렴하지만 거주하면서 곰팡이가 피기 때문에 건강에도 안좋습니다. 



청소를 해 놓은 집은 겉보기에는 깨끗합니다. 그래서 겉보기에는 잘 모르니깐 확인할 수 있는 TIP을 하나 드리겠습니다. 

구석 모서리 아래 부분의 벽지를 옆에서 자세히 들여다 보면 얼룩이 있으면 100% 곰팡이가 있었던 자리입니다. 

그리고 장판을 들어볼 수 있는 경우라면 바닥 장판 아래도 확인을 해보셔야 합니다. 장판 아래에 물기가 있다면 100% 곰팡이 ^&^





다섯째, 월세 흥정 가능여부 판단하기



같은 집이면 조금이라도 저렴한 월세로 거주하시는게 훨씬 좋은데요. 

현실적으로 임차인이 직접 임대인을 상대로 월세를 협상하기는 쉽지가 않아요. 

일단 연락처를 얻기도 쉽지 않고, 

임대인 입장에서는 섣불리 월세를 깍아주기는 어렵습니다. 월세의 몇 만원 차이가 해당 집의 매매가격이 결정되기 때문입니다. 


그런데, 월세를 흥정할 수 있는 방법이 있어요. 


1. 방이 비어있는 경우에는 기간이 얼마나 되었는지 알아보세요. 

오래된 경우에는 월세를 내려달라고 하면 가능성이 높아요 ^^


2. 공인중개사에게 부탁하세요. 

공인중개사와 임대인은 서로 안면이 있는 사이이기 때문에 부탁하기가 수월하답니다.

임차인 분들께서도 중개사가 월세 가격 흥정해주길 원하면서 중개수수료를 지불하니깐요 ^&^

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지금까지 이것 저것 원룸 얻으실 때 고려할 사항들 몇 가지를 적어보았습니다. 

이 밖에도 주택임대차보호법 상의 최우선변제의 대상이 되는지 여부 등도 따져봐야죠~

이런 내용은 저 처럼 꼼꼼한 중개사를 통해서 계약을 하시면 문제가 될 부분은 없습니다. ^^



개인적인 취향들고 금전적 조건들이 다양하기 때문에 

원룸이나 도시형생활주택을 얻는 기준은 다르시겠지만.

위에 말씀드린 사항들을 참고로 본인의 특성에 알맞은 좋은~~ 집을 얻으시길 바라겠습니다. 


더 좋은 내용 있으면 추가하도록 하겠습니다. 



지금까지 성실하고 안전한 중개에 힘쓰는 Moon_중개사 였습니다. 

감사합니다. 

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  1. 좋은 정보 잘보고 갑니다

[부동산세금]주택 재산세 및 종합부동산세 / 재산세 절세 TIP

Posted by Moon_중개사
2015. 8. 16. 14:45 부동산 상식

이번 포스트에서는 아파트 와 같은 주택의 취득, 보유, 처분의 과정 중에서 보유 시 납부하는 세금인 재산세와 종합부동산세에 대해서 알아보겠습니다. 둘의 구분은 쉽게 생각하면 기본적으로는 재산세를 내고, 비싼 주택을 보유 혹은 많은 주택을 보유했을 경우에는 종합부동산세를 납부한다고 구분을 지으시면 되겠습니다. 종합부동산세를 내시는 분이 주위에 계시다면 친하게 지내세요.  ^&^


1. 주택 재산세

주택을 보유하게 되면 매년 6월 1일 을 기준으로 사실상 보유한 자에 대해서 재산세를 납부해야 합니다. 주택분 재산세는 매년 두 번에 걸쳐서 나눠서 납부합니다. 1차에 1/2, 2차에 1/2 씩 납부합니다. 재산세는 지방세므로 관할 시, 군, 구청에서 고지가 오고 고지서에 따라서 납부하시면 됩니다. 

주택분 재산세 납부 시기( 6월 1일 사실상 소유자 기준)

1차: 7월 16일 ~ 7월 31일

2차: 9월 16일 ~ 9월 30일

(단, 10만원 미만의 경우는 7월에 전액 납부 가능.)

미납부시 3% 가산금 & 매월 1.2%의 중가산금 부과(60월한도)


 여기서 잠깐 !!  아파트 및 주택의 취득시 재산세 절세 Tip  을 알려드릴께요~!!

재산세를 고려하시는 경우는 일반적으로 취득의 단계에서 부터 많이들 고민하시죠? 취득하실 때, 재산세의 세율도 중요하지만 취득 첫 해의 재산새를 세이브할 수 있는 방법도 있으니 알아두시면 도움이 되겠습니다. 

1. 매매를 통한 소유권 이전의 경우

아파트나 주택을 매매를 통해서 구입하실 때, 6월 1일을 기준으로 잔금을 치르시면 됩니다. 즉, 매도자는 6월 1일 전에 양도하시고, 매수자는 6월 1일 후에 양수를 받으시면 되겠습니다. 다만, 이게 문제가 되는 경우는 공인중개사 측에서 적당히 조율해 줍니다. ^^

2. 분양을 통한 취득 시

6월 1일 후에 잔금을 치르시면 됩니다. 그럴 경우 시행사 측에서 재산세를 부담하게 되서 해당 연도의 재산세는 세이브할 수 있습니다. ^^

3. 건축을 통한 취득 시

단독주택 등을 직접 건축하시는 분들도 많이들 늘어나고 있는데요, 그럴 경우에는 6월 1일 이 후에 준공을 하시면 당연히 당해 연도 재산세는 없습니다. 



 주택분 재산세율



과세표준 =  주택공시가격 X 60 %(공정시장가액비율)


 재산세의 부과세

재산세를 납부하시면 아래의 지방교육세 및 재산세 관세특래 ( 종전의 도시계획세  ), 지역자원시설세 등을 함께 납부해야 합니다. 

재산세 과세특례는 종전의 도시계획세를 대체하여 부과 됩니다. 종전과 동일한 과세표준과 세율을 따릅니다. 



 세부담의 상한

 해당연도의 주택 공시가액에 따라서 직전연도 세액보다 5 ~ 30% 이상 세액이 증가하는 경우 세액의 상한선을 규정해 놓았습니다. 따라서 주택가격이 아무리 많이 상승해도 재산세액의 부담음 크게 증가하지 않습니다. 


 재산세 및 부가세 예시

주택공시가액 3억인 경우,  과세표준은 3억 X 60% = 1.8억 입니다. 

1. 재산세 =19.5만 + 3천만(=1.8억 - 1.5억) X 0.25% = 27만원

2. 지방교육세=재산새액 27만원 x 20 % =5만 4천원

3. 재산세 과세특례 = 1.8억(과세표준) X 0.14 % = 25만 2천원

4. 지역자원시설세 = 4,9100원 + (1.8억 -  6천4백만 ) X 0.12 % = 13만9천2백원

5. 재산세 관련 총 납부 세액 = 1. + 2. + 3. + 4. = 71만 5천 2백원





2. 주택분 종합부동산세

종합부동산세는 부의 평등을 실현(?)하기 위해서 국가차원에서 부과하는 국세로 개인별 전국의 부동산 전부를 합하여 과세표준 대상으로 삼아 부과하는 세금입니다. 따라서 세율도 적지 않아서 투자 목적을 위해서 아파트 등의 주택 공시가액의 합이 6억원 이상 보유하여야 할 경우에는 이 종합부동산세액에 대해서도 꼼꼼히 확인해야 현금흐름은 고려한 성공적인 투자를 할 수 있습니다. 


 납세대상자

1세대 1주택자가 아닌 경우에는 주택 공시가액의 합이 6억원 이상인 경우에는 주택분 종합부동산세 납부 대상자가 됩니다. 1세대 1주택자인 경우에는 9억까지는 납세의무 없습니다. 


 과세대상 재산

종합부동산세는 주택 토지(종합합산과세 대상과 별도합산과세 대상 토지)를 과세대상으로 합니다. 따라서 일반 건축물(상가, 오피스 등 포함)분리과세대산 토지는 가액을 불문하고 과세대상에서 제외 됩니다.  또한 일정요건을 갖춘 임대주택, 기숙사, 사원용 주택, 미분양주택, 가정 어린이집용 주택 등 또한 과세 제외 됩니다. 이 포스트에서는 가장 많이 구입하시는 주택에 대해서만 설명드리겠습니다. 


 주택분 종합부동산세 세율 및 계상 방법

위 표는 종합부동산세율과 세액을 산출하기 위한 정석(?) 이구요. 

아래는 누진공제액을 적용해서 보다 간편하게 세액을 계산하는 방법입니다. 

주택 종합부동산세 과세표준 =   ( 개인의 전국 주택 공시가격  - 6억원 ) X 80 %

단, 1세대 1주택의 경우 과세표준 =   ( 개인의 전국 주택 공시가격  - 9억원 ) X 80 % 


  과세기준일,    납부 시기,    부가세

재산세와 마찬가지로 매년 6월 1일의 사실상 소유자가 부담합니다. 관할세무서장이 해당연도 12월 1일 ~ 12월 15일까지 부과 징수하는 것이 원칙이다. 그러나 신고납부방식으로 납부하고자하는 자는 해당연도 12원 1일 ~ 12우러 15일 까지 신고 납부하면 된다. 종부세 납부시에는 부가세로 농어촌특별세를 종부새액의 20%를 납부해야 합니다. 



이상으로 주택과 관련한 재산세와 종합부동산세를 알아 봤습니다. 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 세관 관련 법 규정은 자주 개정이 되고 면제 사유 등에 해당하는지의 조건들이 많이 까다롭습니다. 부동산 취득 처분 시에는 부동산 전문 세무사 또는 세법에 대해 정확히 알고 있는 공인중개사에게 문의하시고 상담 받으시면 좀 더 정확하게 세금을 고려한 현금 흐름을 파악하실 수 있습니다. 


                                   



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[상권분석][도로1]도로의 규모, 도로접합, 도로저촉

Posted by Moon_중개사
2015. 8. 12. 17:52 상권분석



도로와 상권을 연결해서 생각하는 일은 정~말로 쉽지 않습니다. 상권은 많은 변수로 인해서 매일 변화하고 있고, 그 변화의 중심에 도로가 있기 때문에 도로를 분석하고 상권을 예측하는 것은 한 두가지의 변수로만 판단할 수 없는 매우 복잡한 일 입니다.  따라서 도로가 상권에 영향을 미치는 도로의 규모,  형태, 접근성, 도로 관리/보상 주체, 도로 계획 등의 여러 변수 들을 종합해서 고려해야 합니다. 

그 중에서도 도로와 관련한 첫 번째 포스트에서는

도로의 규모(종류)와 도로가 접한 것(접합)과 저촉된 것(저촉)

상권 형성 및 개별 물건에 미치는 영향을 알아보겠습니다. 


1.도로의 규모(종류)

도로의 규모는 [도시ㆍ군계획시설의 결정ㆍ구조 및 설치기준에 관한 규칙]과 감정평가서 상의 구분 두 가지를 고려하시는 것이 좀 편합니다. 그 이유는 부동산 관련 서류를 열람할 경우에 나오는 광로 3류 등의 용어는 도시계획시설 규칙에 따라서 표기를 하고 있으며, 대출, 보상에 따른 감정평가상에는 감정평가 방식 만의 도로 규모를 정해 놓고 있습니다. 특히 이 감정평가서 상의 방식은 가치를 평가함에 있어 적합하게 구분해 놓아서 상권 분석시에 유용합니다. 

『도시 군 계획시설의 결정 구조 및 설치기준에 관한 규칙』에 따른 분류


감정평가서 상의 분류

가. 광대로 : 폭 25미터 이상인 도로

나. 중로 : 폭 12 ~ 25 미터 미만인 도로

다. 소로 : 폭 8~ 12 미터 미만인 도로

라.세로(가) : 자동차 통행이 가능한 폭 8 미터 미만인 도로

마.세로(불) : 자동차 통행이 불가능하나 경운기의 통행이 가능한 도로


차선 수 (6차선 이상은 유의)

감정평가서 상의 도로 분류가 상권 분석시 유용하다고 위에서 언급했는데, 그 이유는 다시 도로의 차선 수와 관련됩니다

일반적으로 6차선 이상의 도로의 경우는 도로를 중심으로 양 옆의 상권을 단절 시킨다고 합니다. 너무 넓어서 사람들이 건너가기를 꺼려하기 때문이죠. 때문에 감정평가서에서 말하는 광대로 이상의 경우 즉, 30m 이상의 도로의 경우는  상권 분석시에 유의 해야 합니다.  토지이용계획서 등에서 확인할 수 있는 대로 2류 이상의 도로들은 6차선 이상의 도로로 상권을 양분하는 도로입니다. 상권을 양분한다는 것은 주변의 개별 상가의 배후지를 축소시키는 역할을 합니다. 도로고 무조건 크다고 좋은 건 아니라는 거죠~ ^&^  즉, 해당 지역 상권을 축소시키거나 양분하며, 개개의 토지 수익성에도 악영향을 미치게 됩니다. 





2.도로 접합, 도로 저촉

이 번 포스트의 중요 내용입니다. 도로 접합과 도로 저촉은 토지이용계획서에서 확인할 수 있습니다. 접합의 경우는 일반적으로 토지가 도로에 접해있다는 것을 의미합니다. 건물을 나가면 인도나 차도가 있죠? 그렇게 눈에 보이는 평범한 상태입니다. 

그런데, 저촉이라는 용어는 주의를 기울이셔야 합니다. 상권 분석이 아니더라도 토지, 건물의 매매, 경매, 보상 등 모든 분야에서 부동산 가치에 결정적인 영향을 미치기 때문입니다. 저촉이라함은 일반적으로 도시계획도로가 저촉된다고들 합니다. 이 도시계획도로는 아직 건설되지 않았고, 그 계획 예정인 도로가 해당 토지위를 지나갈 때 토지이용계획서 상에서 <소로2류 저촉>등과 같은 표현으로 표시됩니다. 

다시 한번 생각해보시면 알겠지만, 지금 건물이 있거나 상업시설의 편의시설 등으로 자유로이 사용, 수익하던 부분이 언젠가는 도로가 된다는 의미입니다. 즉, 언젠가는 도로로 변경되어서 현재의 사용, 수익이 제약됨을 의미합니다. 그렇다면 이런 토지의 가치는 어떻게 될까요? 당연히 하락하겠죠???   때문에 이 <저촉>이라는 표현이 현재 살펴보는 토지의 토지이용계획서 상에 기재되어 있다면 신중해야 합니다. ^^




위 그림을 보시면 저촉의 의미를 접합과 구분해서 쉽게 이해하실 수 있습니다. 아래는 공부상 나타나는 표현입니다. 


< 도로 접합 >




< 도로 저촉 >


이번 포스트에서 언급한 도로 규모와 접합/저촉 에 따른 상권의 변화는 도로가 미치는 영향 중에서 기본입니다. 그러나 이런 기본도 살펴보지 않고 투자를 하는 경우가 종종 있습니다. '친구가 아는 사람 땅인데 급한 일 있어서 땅 싸게 나왔다고 빨리 사라고 했다'고 매매를 했다가 도시계획시설 저촉이라도 되어있으면....  참 암담합니다. 후에 매매도 어려울 뿐더러 예정도로 형태에 따라서 쓸모 없는 토지로 전락하는 경우도 있습니다. 무지로 인한 투자실패는 누구도 보상해주지 않습니다.  꼼꼼히 알아보시고 성공적인 투자하시길 바랍니다. ^&^ 그럼 다음 포스팅에서 뵙죠~!! 


                                   




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